預付款養老服務信托模式

最早信托支持養老事業是從房地產信托業務中衍生出來的，主要方式就是給養老房地產企業提供貸款融資，其實質仍然是一種房地產信托業務。國家推行房住不炒政策后，各大金融機構收緊了對房地產行業的資金供給，致使以往大量借助融資，快速拿地、開發、去化，高杠桿經營的房地產企業遭遇了寒冬。如何快速變現回籠資金？成為房地產企業面臨的一大問題，從事養老業務的房地產企業也不例外。

為解決這一問題，很多從事養老業務的房地產企業采取會員卡銷售方式，即向客戶銷售權益憑證，購卡客戶可以享有在養老物業居住及餐飲、娛樂、醫養等配套權益，房地產企業通過這種在物業居住功能上增設養老配套服務，利于去化、回籠資金。但這種方式對購卡客戶來說存在較大風險，如售卡房地產企業倒閉或實控人攜款跑路，無法提供服務，就會損害購卡養老客戶的利益，從而給社會和諧穩定及政府治理造成壓力。

基于此，很多地方政府出臺了一系列政策，對從事養老業務的房地產企業銷售養老會員卡進行限制：如江西省、廈門市等地要求養老機構不得一次性預收單個會員費超過本機構最高養老服務月收費標準的 12 倍。這對希望通過預收養老會員費方式快速回籠資金的房地產企業顯然是當頭一棒。那么，在房地產企業資金回籠乃至業務轉型需求與養老客戶資金安全、服務持續之間如何平衡呢？可以采取預付款養老服務信托模式，圖示及解析如下。這種模式不同于以往給養老地產提供信托融資，看重的不是房地產企業的資金償付能力，而是養老物業本身的區位、品質以及醫養等配套資源的豐富程度。

1、由從事養老業務的房地產企業以資金或債權認購養老服務信托計劃的劣后份額，提供內部增信，有養老或養老事業投資需求的客戶以資金認購養老服務信托計劃的優先份額，優先、劣后杠桿比應符合資管新規權益類投資不低于3:1的比例要求；

2、養老服務信托計劃以募集的資金認購有限合伙企業（僅作為持股平臺，不對外開展經營業務）的LP份額，GP由作為受托管理人的信托公司通過競爭性程序從市場機構中選聘，或與作為劣后委托人的房地產企業共同組建運營公司擔任；

3、合伙企業以合伙財產受讓作為信托劣后受益人的養老房地產企業的養老物業所有權，或者從養老房地產企業股東處整體購買養老物業項目公司股權，從而將養老物業納入養老服務信托計劃；

4、養老物業優先供作為優先受益人的養老客戶使用，信托利益兌付方式之一就是享受養老物業居住、醫養等服務。滿足優先受益人使用之外，可以按照市場價格對其他市場客戶提供服務，所得收益通過合伙企業分紅進入養老服務信托計劃，向優先受益人分配信托利益。優先受益人可以轉讓其受益份額，增加流動性和退出路徑。