綠樹漸成蔭,,,養(yǎng)老運營報告

在政策與需求的雙重導向下，我國養(yǎng)老產業(yè)正往更全面、更細致的方向發(fā)展，惠及更廣大老年群體的養(yǎng)老格局正在形成。

觀點指數2021年，養(yǎng)老上升到國家戰(zhàn)略高度。

針對嚴峻的養(yǎng)老問題，國家頒布了一系列文件，對居民養(yǎng)老的方方面面作出細致安排。養(yǎng)老設施、養(yǎng)老金融、養(yǎng)老方式等領域的發(fā)展開啟了新篇章，養(yǎng)老產業(yè)正向著覆蓋面更廣、效率更高的方向發(fā)展。

政策加持下，居家和社區(qū)養(yǎng)老服務缺口正逐漸被填補。年內不少企業(yè)擴張了社區(qū)與居家養(yǎng)老業(yè)務，如萬科將養(yǎng)老服務引入旗下小區(qū)；保利中標了多個街道養(yǎng)老中心項目。而北京市近期發(fā)布的物業(yè)+養(yǎng)老試點規(guī)劃，更是將居家和社區(qū)養(yǎng)老引導到新的發(fā)展方向上，養(yǎng)老產業(yè)多業(yè)態(tài)聯動發(fā)展的格局已現雛形。

機構養(yǎng)老方面，年內兩大養(yǎng)老機構運營主體——房企及險企，也并未停止在養(yǎng)老產業(yè)上的耕耘。險企憑借著資金與客戶資源的優(yōu)勢，繼續(xù)重金加碼養(yǎng)老產業(yè)。泰康之家多地項目傳出新進展，業(yè)務版圖正進一步擴大；中國太保、中國平安及新華保險等多個險企也首發(fā)了新的養(yǎng)老產品線。

對比之下，房企的動作則稍顯謹慎，不僅投資規(guī)模有所收窄，且有逐漸走向居家和社區(qū)養(yǎng)老服務市場的趨勢。

此外，從前房企和險企一樣搶灘CCRC的局面得到扭轉，業(yè)態(tài)分化更加明顯。

泰康之家奪標，復星康養(yǎng)、保利健投兼程并進

在行業(yè)良性發(fā)展大環(huán)境下，不同類型的養(yǎng)老企業(yè)專注于各自領域，革新體系、擴大規(guī)模。

觀點指數針對養(yǎng)老行業(yè)持續(xù)跟蹤，遴選出一批在運營上卓越表現的養(yǎng)老機構，這些機構深耕行業(yè)多年，形成了豐富的產品體系及高效的運營模式。

位于2022養(yǎng)老機構運營卓越表現前列的泰康之家，一直是險企參與養(yǎng)老的代表，其專注于CCRC項目的打造，項目兼具了醫(yī)療服務、人文關懷等多項照護，是業(yè)內高端養(yǎng)老項目的標桿。自2021年初起，泰康之家贛園、湘園、鷺園已陸續(xù)開業(yè)，多地園區(qū)體驗館已開放，將于2022年陸續(xù)開業(yè)，全國業(yè)務版圖逐步擴大。

緊隨其后的是復星康養(yǎng)。不同于房企及險企，復星集團涉及養(yǎng)老、醫(yī)療、保險等多條業(yè)務線。旗下復星康養(yǎng)是復星集團的核心康養(yǎng)平臺，當前已經在北京、上海、寧波、蘇州、天津、佛山等多個城市實現CCRC活力養(yǎng)老、康復醫(yī)療機構等多業(yè)態(tài)項目開業(yè)及運營。2021 年起復星康養(yǎng)分別與廣州珠江實業(yè)集團、蘇州康養(yǎng)集團等簽訂了戰(zhàn)略合作協議，深入廣州、北京、蘇州等地發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務。

復星康養(yǎng)的優(yōu)勢在于集團內部資源鏈條完整，業(yè)務閉環(huán)下可高效配置各方資源，奠定了增長的堅實基礎。

而同樣居前的保利健投，作為保利旗下負責養(yǎng)老業(yè)務的子公司，當前已打造了機構養(yǎng)老品牌和熹會、公建民營養(yǎng)老品牌銀福苑、社區(qū)居家養(yǎng)老品牌和悅會等多元康養(yǎng)產品序列。

年內，保利健投深化社區(qū)居家養(yǎng)老業(yè)務，先后入駐廣州市天河區(qū)龍洞街、嘉善大云鎮(zhèn)。此外，保利健投還和烏魯木齊及湖北咸寧市咸安區(qū)達成戰(zhàn)略合作，走政企合作的發(fā)展路線。良好的業(yè)務基礎加上穩(wěn)步的擴張，進一步開闊了保利健投養(yǎng)老業(yè)務的覆蓋范圍。

與保利同屬于房企系養(yǎng)老企業(yè)的萬科，專注于社區(qū)養(yǎng)老體系的搭建，旗下社區(qū)養(yǎng)老品牌智匯坊已深入萬科多地社區(qū)，另有廣州、深圳、珠海等地的社區(qū)、居家養(yǎng)老項目正在建設當中。

房企多有下設物業(yè)公司，借助龐大的物業(yè)網絡來輸送養(yǎng)老服務，可成為房企養(yǎng)老業(yè)務延伸方向。迎著物業(yè)+養(yǎng)老這一風口，萬科養(yǎng)老的社區(qū)滲透率將有望進一步大幅提升，并可打造引領行業(yè)發(fā)展的物業(yè)+養(yǎng)老可持續(xù)發(fā)展模式。

除上述具有典型意義的企業(yè)外，觀點指數還整理匯總了業(yè)內多個優(yōu)秀的企業(yè)，這些企業(yè)深耕多年，在不同類型的養(yǎng)老項目建設上兼程并進，引領行業(yè)的擴容和升級。

政策定調養(yǎng)老全覆蓋，市場缺口待填補

養(yǎng)老是重大民生工程，因此行業(yè)發(fā)展很大程度依賴于政策導向。

觀點指數對年內影響?zhàn)B老行業(yè)發(fā)展的相關政策進行梳理，可以看到2021年養(yǎng)老相關政策除了全面性的文件外，還有針對醫(yī)養(yǎng)結合、智慧養(yǎng)老及養(yǎng)老監(jiān)管等細分領域的規(guī)劃和指引。

資料來源：公開資料，觀點指數整理

按照當前9073的養(yǎng)老格局劃分，老年人養(yǎng)老方式可分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老及機構養(yǎng)老，前兩者占據絕對比例。依據解決普遍養(yǎng)老問題的基本邏輯，年內發(fā)布的全面性政策文件主要聚焦在居家養(yǎng)老及社區(qū)養(yǎng)老上。

步入十四五時期，國家對關乎社會民生的多個方面作出了細致的規(guī)劃，由此發(fā)布的《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》（下稱綱要）。綱要中多次提及養(yǎng)老相關事項，刻畫出養(yǎng)老產業(yè)十四五時期發(fā)展的基本框架。

《十四五民政事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》與《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》兩項文件依照綱要的指示，在居家與社區(qū)養(yǎng)老服務模式、社區(qū)適老化改造、區(qū)域養(yǎng)老服務中心建設等方面填充了普惠性養(yǎng)老發(fā)展的主要內容；從機構養(yǎng)老質量管控與加大監(jiān)管力度方面規(guī)范養(yǎng)老機構運營；從培育養(yǎng)老服務人才、培育銀發(fā)經濟等方面加大對居民養(yǎng)老的支持。

資料來源：公開資料，觀點指數整

此外，近期發(fā)布的《十四五國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》列示了更多的具體指標。重點包括養(yǎng)老服務床位總量達900萬張以上；新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建設養(yǎng)老服務設施達標率達到100%；養(yǎng)老機構護理型床位占比達到55%以上等。

總體來說，年內針對養(yǎng)老產業(yè)的全面性政策法規(guī)，要求十四五時期基本要實現養(yǎng)老服務的全面覆蓋。但現有的資源是有限的，專門針對居家、社區(qū)養(yǎng)老提供服務的企業(yè)寥寥無幾，居家、社區(qū)養(yǎng)老服務市場仍有很大的缺口。

數據來源：《十四五國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》，觀點指數整理

另一方面，市場空缺同樣也是企業(yè)業(yè)務拓展的方向。觀點指數持續(xù)監(jiān)測養(yǎng)老市場動態(tài)，年內多個企業(yè)在居家、社區(qū)養(yǎng)老領域新增投資。如保利與多個地區(qū)街道進行簽約，向社區(qū)居民提供養(yǎng)老服務；萬科在旗下樓盤中引入社區(qū)養(yǎng)老中心。

細分領域中，醫(yī)養(yǎng)結合要求從醫(yī)療機構與養(yǎng)老機構兩方面著手，實現醫(yī)療資源與養(yǎng)老的有效對接，盡量減少空置資源。另外為提高養(yǎng)老服務的效率及質量，智慧養(yǎng)老也在積極推進當中。

除了實現居家、社區(qū)、機構養(yǎng)老各方面全覆蓋之外，2021年養(yǎng)老政策還實現了地域上的全覆蓋。各省市緊隨國家步伐，對省市內養(yǎng)老產業(yè)作了詳盡的規(guī)劃，養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展已有清晰的藍圖。

物業(yè)+養(yǎng)老，重塑居家與社區(qū)養(yǎng)老形態(tài)

面對容納97%老年人養(yǎng)老需求的居家和社區(qū)市場，緊缺的資源難以支撐產業(yè)的發(fā)展。

2月初，北京市民政局聯合多部門印發(fā)《關于開展物業(yè)服務+養(yǎng)老服務試點工作的通知》，選定北京首開集團、萬科集團、北京天恒置業(yè)集團、遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司等旗下的物業(yè)養(yǎng)老服務企業(yè)，于城六區(qū)人口密集的老舊小區(qū)、新建小區(qū)、街巷物業(yè)等不同類型的區(qū)域開展為期1年的試點工作。

所選試點企業(yè)在養(yǎng)老與物業(yè)服務兩個領域皆有豐富的經驗。

事實上，物業(yè)+養(yǎng)老的概念并非首次提出，早在2019年，上海就已曾小規(guī)模地進行過物業(yè)+養(yǎng)老的初步探索。2020年底，住房和城鄉(xiāng)建設部等六部門聯合發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于推動物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務的意見》，鼓勵物企涉足養(yǎng)老服務。此次北京正式落實試點工作，以物業(yè)+養(yǎng)老為代表的多業(yè)態(tài)養(yǎng)老發(fā)展模式掀開了居家與社區(qū)養(yǎng)老發(fā)展的新篇章。

如上文提及，社區(qū)及居家養(yǎng)老市場存在較大的缺口。從養(yǎng)老產業(yè)不同類型的參與者來看，國企難以短時間內滲入所有居民區(qū)；險企甚少涉足社區(qū)及居家養(yǎng)老；少部分房企針對集團旗下樓盤住戶提供養(yǎng)老服務，受眾面較窄；其他民間資本受制于自身資金規(guī)模，僅能小規(guī)模地發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務。

從行業(yè)發(fā)展情況來看，物業(yè)服務覆蓋率顯著高于養(yǎng)老服務覆蓋率，物業(yè)企業(yè)開拓養(yǎng)老業(yè)務對社區(qū)及居家養(yǎng)老有著重要意義。當前，龍湖物業(yè)、金地社區(qū)、銀城物業(yè)、長城物業(yè)等多個物企已兼顧養(yǎng)老業(yè)務。而遠洋服務的業(yè)績公告披露，現已深入全國268個住宅小區(qū)，可向社區(qū)提供適老化改造、老年配餐、助醫(yī)服務等多項為老服務。

物企養(yǎng)老主要從社區(qū)適老化改造、由物業(yè)團隊向老年住戶提供基礎養(yǎng)老服務、增設社區(qū)醫(yī)療團隊、搭建社區(qū)智慧養(yǎng)老平臺等幾個維度展開。立足于龐大的社區(qū)網絡，物企開展養(yǎng)老業(yè)務同樣具備經濟效益。物業(yè)養(yǎng)老相當于在物業(yè)平臺上疊加增值服務，多業(yè)態(tài)協同發(fā)展可發(fā)揮規(guī)模效應。

但同時，物企養(yǎng)老也存在著痛點。首先，物業(yè)團隊原本并不配備專業(yè)的養(yǎng)老人才，發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務會產生新的人力資源成本；其次，社區(qū)適老化改造存在著部分社區(qū)改造難度大、成本高的問題。物企若要大規(guī)模地開展養(yǎng)老業(yè)務，還需有更多的考量與準備。

老齡化持續(xù)加深，供需錯配矛盾仍需解決

年中，國家統(tǒng)計局發(fā)布了第七次人口普查數據。

數據顯示，截至2020年底，我國60歲以上人口占全國人口的18.7%，而65歲以上人口占13.5%，老齡化程度進一步加深。

此外，要關注到15-59歲人口較六普下滑了6.79個百分點。勞動力人口的下滑與老年人口的快速增加，導致老年人撫養(yǎng)比不斷攀升，年輕人養(yǎng)老壓力加大。

數據來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數整理

與加速的人口老齡化相比，我國養(yǎng)老機構與養(yǎng)老床位的發(fā)展相對滯后。

據民政部公布的數據，截至2020年底，我國共有各類養(yǎng)老機構和實施32.9萬個，各類養(yǎng)老床位合計821萬張，每千名老人僅有養(yǎng)老床位31.1個。

數據來源：民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報，觀點指數整理

從最新發(fā)布的數據看，截至2021年第四季度末，我國共有可提供住宿的養(yǎng)老機構39817個，養(yǎng)老機構床位501.6萬張。

從機構養(yǎng)老的口徑計算，我國1.9億的65歲以上老人共計需要養(yǎng)老機構床位571.92萬張，缺口尚有70.32萬張。

數據來源：民政部數據中心，觀點指數整理

民政部數據顯示，截至2020年7月底，全國共有養(yǎng)老機構將近4萬所，已建設養(yǎng)老機構床位429萬張，但是入住的老年人只有214萬人，養(yǎng)老機構床位空置率近50%。

就需求端而言，現有養(yǎng)老機構床位數并不足以滿足老年人的入住需求；就供給端而言，養(yǎng)老機構床位空置率居高不下，這似乎是一個悖論。深入分析其中的原因，主要在于三個方面：

一是養(yǎng)老機構的收費問題。目前，大部分普惠性公辦養(yǎng)老機構一床難求，空置率高的問題主要出現在部分中高端民辦養(yǎng)老機構中。大部分老人養(yǎng)老金并不足以支付動輒上萬的養(yǎng)老機構月費。而早年較多企業(yè)偏好布局中高端養(yǎng)老社區(qū)，導致了項目目標消費客群范圍較小。

二是養(yǎng)老機構的選址問題，城區(qū)養(yǎng)老機構入住率高于遠郊是顯而易見的。我國大部分老年人有著比較傳統(tǒng)的家庭觀念，遠離原住地與子女并不符合普遍性需求。

三是養(yǎng)老機構自身的配置問題。老年人入住養(yǎng)老機構比較看重服務質量與醫(yī)療設施的完備程度。配置不高的養(yǎng)老機構自然沒有受到青睞。

對于上述問題，香港的養(yǎng)老措施或可提供一些啟示。與內地相比，香港老齡化程度更深，且人口密度更大。香港的安老院近9成由民間機構運營，居民入住安老院采用輪候機制。政府向安老院購買養(yǎng)老床位，然后以低價租給老年人使用。

當然，內地對居民養(yǎng)老的補貼力度在逐漸增大。對于空置部分的養(yǎng)老機構床位，未來可作合理的安排，減少資源浪費。

險企加碼，養(yǎng)老金融推動行業(yè)發(fā)展

險企掌握著大體量的養(yǎng)老保險資金，這類資金期限長、規(guī)模大，恰好可以化解養(yǎng)老機構投資回收期長的問題。

事實上，我國多個險企早已開辟了養(yǎng)老機構業(yè)務。

據中國保險資產管理業(yè)協會介紹，截至2021年11月，保險機構在全國34個城市布局養(yǎng)老產業(yè)，累計提供超過13萬張床位，國內布局養(yǎng)老的人身險公司比例達47%。

泰康人壽、中國平安、中國人壽等多個險企，均有成立養(yǎng)老機構產品線。絕大部分險企養(yǎng)老項目為CCRC社區(qū)，定位為大額養(yǎng)老保單的補充產品，錨定中高端客戶群體，為客戶提供覆蓋醫(yī)療、養(yǎng)護及金融理財等多個方面的養(yǎng)老服務。

數據來源：企業(yè)官網，觀點指數整理

年內，多個險企延續(xù)這一趨勢，重金加碼養(yǎng)老產業(yè)。

泰康之家多地園區(qū)已完工并開放體驗館，不久將正式開業(yè)運營。據觀點指數統(tǒng)計，泰康之家至今已在全國11地運營12家CCRC養(yǎng)老社區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)版圖規(guī)劃面積超350萬平方米。

泰康之家采用會員制收費模式，通過購買保險產品獲取入住資格。一方面，養(yǎng)老機構服務與金融產品互為補充，為顧客提供更多層次的養(yǎng)老產品；另一方面，保險費與會員費的雙重收入可縮短項目回收期，快速回籠資金。

除泰康外，中國人壽、太平人壽、中國平安及新華保險年內也發(fā)布了新的高端養(yǎng)老產品，險企在高端養(yǎng)老領域占據越來越大的份額。

除了實體項目有更大規(guī)模的拓展外，年內針對養(yǎng)老金融產品的多項政策也推動了養(yǎng)老保險的發(fā)展。年底，中央全面深化改革委員會第二十三次會議審議通過了《關于推動個人養(yǎng)老金發(fā)展的意見》，預計更多長期資金將涌入養(yǎng)老市場。

基本養(yǎng)老保險、企業(yè)年金養(yǎng)老體系、個人商業(yè)養(yǎng)老保險是我國養(yǎng)老保險體系的三大支柱，保險機構當前在其中擔任著重要的角色，養(yǎng)老金融產品種類的增多及資金規(guī)模的擴大將加速保險機構在養(yǎng)老產業(yè)中的發(fā)展步伐。

基礎養(yǎng)老保險方面，主要由商業(yè)保險公司承辦的長期護理保險業(yè)在逐步擴容。據國家醫(yī)保局發(fā)布，目前全國已有49個城市試點長期護理保險，報銷水平總體為70%左右，覆蓋近1.2億參保人。

資料來源：公開資料，觀點指數整理

雖然當前試點的政策性長護險基本交由商業(yè)保險公司運營，但本質上，長護險仍屬于政府牽頭的基礎社會保障，商業(yè)性長護險產品并未有實質性的發(fā)展。

對于險企來說，商業(yè)性長護險可進一步豐富養(yǎng)老產品層次，而商業(yè)性長護險是長護險發(fā)展的必經之路。險企在發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的道路上將迎來更多的助力。

盈利難題和資金壓力，房企投資趨于謹慎

與險企大刀闊斧進攻養(yǎng)老產業(yè)不同，房企2021年投資風格更偏謹慎。

自三道紅線新規(guī)頒布以來，各大房企均致力于加快周轉、降低負債水平，沉淀大量資產的養(yǎng)老機構項目于房企而言是難以承擔的重壓。

多年來，房企積極布局養(yǎng)老相關產業(yè)，資金、拿地、社區(qū)運營等方面的優(yōu)勢是其切入養(yǎng)老行業(yè)的動力。但盡管已入局多年，目前有效的盈利機制還未形成。

早早入局的萬科2020年注銷了杭州市下城區(qū)隨園之家居家養(yǎng)老服務中心、沈陽萬怡康瑞養(yǎng)老服務有限公司兩家子公司，并于2018年關停北京萬科·幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心、2019年關停北京萬科·嘉園社區(qū)嵌入中心。

加上2021年多個企業(yè)面臨著嚴峻的償債壓力，因此房企在新項目拓展規(guī)模上并不如險企。